Cuánto ahorrar para comprar un piso (y dónde)

Para comprar un piso con hipoteca necesitas tener ahorrado, como referencia, alrededor del 30 % del precio: el 20 % de entrada que el banco no suele financiar y, según la comunidad, entre un 6 y un 12 % más para impuestos y gastos de compraventa. Para un piso de 200.000 €, unos 60.000 €. Ese dinero tiene fecha, así que se guarda sin riesgo, no en bolsa.

Es probablemente el objetivo de ahorro más grande que te vas a plantear antes de los cuarenta, y el que más cálculos optimistas provoca. Vamos con las cifras completas, el tiempo que lleva y dónde conviene tener ese dinero mientras crece.

Por qué la entrada es el 20 % (y no basta)

Las entidades suelen financiar como máximo el 80 % del valor de la vivienda, tomando el menor entre el precio de compra y el valor de tasación. Si el piso cuesta 200.000 € y se tasa en 190.000 €, el 80 % se calcula sobre 190.000 €: te prestan 152.000 € y tienes que poner 48.000 €, no 40.000 €. Por eso conviene contar con algo de margen.

Además de la entrada, la compra tiene costes que pagas tú y que el banco no financia:

• Vivienda usada: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que fija cada comunidad autónoma. En 2026, el tipo general va del 4 % del País Vasco o el 6 % de Madrid y Navarra al 10 % de comunidades como Cataluña, y algunas, como Cataluña o Baleares, suben hasta el 11–13 % en las viviendas más caras. Muchas tienen tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas u otros casos.
• Vivienda nueva: IVA del 10 % más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo también depende de la comunidad.
• Notaría, registro y gestoría de la compraventa, y la tasación, que suele pagar el comprador.

Sumado, los impuestos y gastos suelen quedar, de forma orientativa, entre un 6 y un 12 % del precio según la comunidad y el tipo de vivienda. Los tipos cambian con frecuencia: comprueba el ITP o el AJD vigente en la web de la agencia tributaria de tu comunidad (o de tu hacienda foral) antes de hacer números.

Cuánto tiempo se tarda en ahorrar la entrada

Divide el objetivo entre lo que puedes apartar al mes y tendrás una primera idea. Con una cuenta remunerada, algo menos, pero no mucho: a estos plazos manda lo que tú aportas.

¿Te parece mucho tiempo? Es normal. Hay tres palancas: subir el ahorro mensual, bajar el precio objetivo (o la zona) y, en algunos casos, ayudas públicas como los avales para jóvenes que permiten financiar más del 80 % en ciertas condiciones. Si te interesan, consulta las condiciones vigentes en tu comunidad y en tu entidad: cambian a menudo.

Dónde guardar el dinero de la entrada

Aquí está el error más caro. Con cinco o seis años por delante, es tentador meter el ahorro en bolsa «para que crezca más». El problema es que sabes cuándo vas a necesitar el dinero y no sabes cómo estará el mercado ese día. Una caída del 25 % justo antes de comprar puede retrasar tu plan dos o tres años.

• A más de tres años: puedes plantearte una parte pequeña en inversión diversificada, asumiendo que puede bajar. Cuanto más cerca de la compra, menos.
• A menos de tres años: todo en productos sin volatilidad. Cuenta remunerada o depósito, o Letras del Tesoro con vencimientos que encajen con la fecha prevista.
• Separado del colchón: dos cuentas o dos «huchas» con nombre. Si el dinero de la entrada se mezcla con el de los imprevistos, acabarás usando uno para el otro.

Si quieres entender por qué el plazo manda tanto, lo explicamos en riesgo y horizonte temporal.

Cuánta hipoteca te puedes permitir

Una referencia prudente habitual es que la cuota de la hipoteca no supere el 30–35 % de los ingresos netos del hogar. Con 2.800 € netos entre dos personas, unos 840–980 € al mes. Las entidades hacen su propio análisis, pero que te concedan una hipoteca no significa que te convenga: piensa en cómo pagarías la cuota si uno de los dos ingresos fallara unos meses.

Para automatizar ese ahorro desde el día de cobro, lee cómo ahorrar dinero cada mes sin pensarlo. Y si no tienes claro si la compra va antes o después de otras prioridades, el diagnóstico te ayuda a ordenarlas.