Comprar o alquilar vivienda: cómo hacer la cuenta

Para decidir entre comprar o alquilar, compara tu alquiler con los costes de ser propietario que nunca recuperas: intereses de la hipoteca, IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y lo que dejaría de rendir el dinero de la entrada. Si suman más que el alquiler, comprar sale más caro año a año. Y si vas a quedarte pocos años, los gastos de compraventa (del 8 al 13 % del precio en 2026) suelen inclinar la balanza hacia alquilar.

En España comprar casa es casi una norma cultural, y «alquilar es tirar el dinero» se repite en cada comida familiar. La frase tiene parte de verdad y bastante trampa. Pagar intereses al banco también es dinero que no vuelve, igual que el IBI o arreglar la caldera. La cuenta honesta compara gastos perdidos con gastos perdidos.

¿Alquilar es tirar el dinero?

No del todo. Con el alquiler pagas por usar una vivienda sin asumir sus riesgos: si baja de precio, si hay una derrama o si necesitas mudarte por trabajo. Como propietario, una parte de la cuota de la hipoteca es amortización, y eso sí es ahorro: el dinero sigue siendo tuyo en forma de casa. Pero la otra parte, los intereses, más todos los gastos de la vivienda, se pierde igual que un alquiler.

Por eso la comparación justa no es «alquiler frente a cuota de la hipoteca», sino alquiler frente a costes irrecuperables del propietario.

Cómo hacer la cuenta de comprar o alquilar

Estos son los costes anuales de ser propietario que no recuperas:

• Intereses de la hipoteca: la parte de la cuota que no es amortización. Al principio es la mayor parte.
• IBI, comunidad y seguro de hogar: los paga el propietario.
• Mantenimiento: como referencia prudente, en torno al 1 % del valor de la vivienda al año de media, con años sin nada y años con caldera, ventanas o derrama.
• Coste de oportunidad: el dinero de la entrada y los gastos podría estar rindiendo en otro sitio. Es real aunque no veas el recibo.

En este ejemplo, comprar y alquilar quedan casi empatados el primer año. Con los años, los intereses bajan y el alquiler suele subir, lo que favorece al propietario. Pero falta una pieza: los 25.000 € de impuestos y gastos de compra. Esos no vuelven nunca, y su peso depende de cuánto tiempo te quedes.

Cuántos años tienes que quedarte para que compense comprar

Los gastos de compraventa se pagan el primer día. Repartidos en 20 años, son 1.250 € al año; repartidos en 4 años, 6.250 € al año. A eso súmale que, al vender, pagarás la comisión de la inmobiliaria si la usas, la plusvalía municipal y el IRPF por la ganancia si la hay. Por eso, como orientación, comprar suele compensar a partir de siete u ocho años en la misma vivienda, y rara vez a menos de cinco.

En 2026, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales de la vivienda usada va del 4 % del País Vasco al 10 % de comunidades como Cataluña, con tramos más altos para las viviendas caras en algunas; la vivienda nueva paga un 10 % de IVA más Actos Jurídicos Documentados. Lo desglosamos en cuánto ahorrar para comprar un piso. Comprueba siempre el tipo de tu comunidad en su agencia tributaria.

La relación entre precio y alquiler

Un atajo útil: divide el precio de compra entre el alquiler anual de un piso parecido en la misma zona. En el ejemplo, 250.000 / 12.000 ≈ 21 años de alquiler. Cuanto más alto sale este número, más caro es comprar en relación con alquilar. No hay una cifra mágica, pero si en tu zona sale 30 o más, alquilar e invertir la diferencia merece una cuenta seria; si sale 15 o menos, comprar suele tener ventaja.

¿Qué pasa si suben los tipos de interés?

Con una hipoteca variable, la cuota se revisa con el euríbor, y con ella los intereses que no recuperas. Si en el ejemplo el tipo pasara del 3 % al 4,5 %, los intereses del primer año subirían a unos 8.900 € y comprar quedaría claramente por encima del alquiler. Con una hipoteca fija ese riesgo desaparece, pero suele empezar con un tipo algo más alto. Cómo se mueve tu cuota lo explicamos en el euríbor y tu hipoteca.

Al revés también funciona: si los tipos bajan, comprar mejora. Por eso conviene repetir la cuenta con dos o tres tipos distintos y comprobar que la decisión aguanta en el escenario malo, no solo en el que hoy parece probable.

Lo que no sale en la cuenta

• Estabilidad: en propiedad nadie te pide el piso al acabar el contrato. Para una familia con hijos en el colegio del barrio, eso pesa.
• Flexibilidad: alquilando puedes mudarte por un trabajo mejor en pocas semanas. Vender una casa tarda meses y cuesta dinero.
• Concentración: comprar mete gran parte de tu patrimonio en un solo inmueble de una sola ciudad. Lo vemos en diversificar inversiones.
• Ahorro forzoso: la hipoteca te obliga a amortizar cada mes. Quien alquila solo sale ganando si de verdad invierte la diferencia, cosa que mucha gente no hace.

Cuándo tiene sentido comprar

1. Prevés quedarte en la misma ciudad y en una vivienda parecida al menos siete u ocho años.
2. Tienes la entrada y los gastos ahorrados sin tocar tu fondo de emergencia.
3. La cuota no pasa del 30–35 % de los ingresos netos del hogar y la podrías seguir pagando si un ingreso fallara unos meses.
4. La relación precio/alquiler de tu zona no está disparada.

Si no cumples alguno, alquilar no es un fracaso: es la opción prudente mientras tanto. Y si vas a comprar, revisa los seguros que necesitas de verdad antes de firmar, porque te ofrecerán varios con la hipoteca.