Invertir en vivienda o en bolsa: comparación con números

Un piso para alquilar suele anunciar una rentabilidad bruta del 5 al 7 %, pero al restar gastos de compra, IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y meses vacíos, la rentabilidad neta baja a menudo al 3–4 % antes de impuestos. La bolsa, a través de un fondo indexado global, es diversificada, líquida y no da trabajo, pero oscila mucho más. Ninguna gana siempre: dependen del precio de compra, de la financiación y de cuánto quieras implicarte.

En España, el ladrillo tiene una reputación que la bolsa no tiene. «Una casa no se va a cero», «siempre podrás vivir en ella», «los alquileres no paran de subir». Algo de razón hay. Pero las comparaciones que se hacen en las sobremesas suelen enfrentar la rentabilidad bruta del piso con la peor caída de la bolsa. Vamos a hacerlas con las mismas reglas para las dos.

¿Qué rentabilidad da alquilar una vivienda en España?

La cifra más citada es la rentabilidad bruta: renta anual entre precio de compra. Hay dos fuentes habituales y dan números distintos. Los indicadores del mercado de la vivienda del Banco de España situaban la rentabilidad bruta media del alquiler en torno al 3 % a finales de 2025. Los portales inmobiliarios, que calculan con precios de anuncio de compra y alquiler, publicaban cifras alrededor del 6–7 % en 2026. Varían mucho por ciudad y barrio: en las grandes capitales suelen ser más bajas que en ciudades medianas.

Cualquiera que sea la cifra de partida, lo que te importa es la neta: lo que queda después de todos los gastos. Para consultar el dato actualizado, busca los indicadores del mercado de la vivienda en la web del Banco de España.

De la rentabilidad bruta a la neta: un ejemplo

Sobre ese 3,1 % falta un detalle: el precio del piso también puede subir o bajar. La rentabilidad total de la vivienda es la renta neta más la revalorización. Durante años de subidas, la revalorización ha pesado más que el alquiler; tras 2008, hubo años de caídas largas. Tampoco es seguro.

¿Y si compras con hipoteca?

Así compra la mayoría de pequeños inversores, y cambia la foto. Pones menos dinero propio, la renta paga parte de la cuota y la rentabilidad sobre lo que has puesto tú sube algo. Pero cada mes tienes que poner dinero de tu bolsillo.

El apalancamiento mejora algo la rentabilidad cuando todo va bien, pero añade un riesgo: si el piso pasa seis meses vacío o el inquilino deja de pagar, la cuota sigue llegando. Y si los tipos suben con una hipoteca variable, el margen desaparece rápido.

Cómo tributa el alquiler frente a la bolsa

El alquiler de vivienda tributa en la base general del IRPF, la misma que tu sueldo, después de restar gastos deducibles (intereses de la hipoteca, IBI, comunidad, seguro, reparaciones y una amortización del inmueble). Sobre el rendimiento neto positivo se aplica una reducción: para contratos firmados desde la Ley de Vivienda de mayo de 2023, la general es del 50 %, con porcentajes mayores en algunos casos. Estas reducciones se han vuelto a modificar en octubre de 2026 y dependen de la fecha del contrato y de la evolución de la renta: comprueba en la Agencia Tributaria (AEAT) qué porcentaje corresponde al tuyo.

Las ganancias de un fondo de inversión tributan en la base del ahorro solo cuando vendes, y entre fondos puedes traspasar sin pagar impuestos. En 2026, los tipos del ahorro van del 19 % al 30 % por tramos. Lo vemos en la fiscalidad del ahorro. La diferencia práctica: el alquiler tributa cada año; el fondo, al final.

Las diferencias que no salen en la rentabilidad

• Apalancamiento: un piso se compra con hipoteca, y la renta paga parte de la cuota. Eso multiplica la rentabilidad sobre tu dinero cuando todo va bien, y también las pérdidas si el piso se queda vacío o bajan los precios. En bolsa, invertir con deuda no es lo habitual y multiplica el riesgo de la misma forma.
• Diversificación: con 200.000 € compras un piso en un barrio de una ciudad. Con un fondo indexado global, miles de empresas de decenas de países. Repasa diversificar inversiones.
• Liquidez: puedes vender participaciones de un fondo en días; vender un piso, en meses, con costes y sin poder vender «un trozo».
• Trabajo: buscar inquilinos, contratos, averías, impagos, declaraciones. Delegarlo en una agencia cuesta un porcentaje de la renta. Un fondo indexado no pide nada.
• Volatilidad visible: la bolsa te enseña su precio cada día y eso asusta. El piso también cambia de valor, pero no lo ves, lo que hace más fácil mantenerlo.
• Importe mínimo: un piso exige decenas de miles de euros de entrada; a un fondo puedes aportar desde muy poco.

¿Cuándo puede tener sentido un piso para alquilar?

• Si compras bien: precio por debajo de mercado o en una zona con buena relación entre alquiler y precio.
• Si tienes el colchón completo y un fondo aparte para meses vacíos, reparaciones y derramas.
• Si puedes y quieres dedicarle tiempo, o asumes el coste de delegarlo.
• Si el piso no va a ser casi todo tu patrimonio y tu plan aguantaría un año sin renta.

¿Y por qué no las dos?

No es una elección para siempre. Mucha gente empieza por la bolsa con aportaciones periódicas, porque exige poco capital y nada de gestión, y se plantea un inmueble más adelante, con más patrimonio y sabiendo lo que hace. Lo que conviene evitar es lo contrario: endeudarse al máximo para un piso sin colchón, con todos los ahorros dentro y la esperanza de que el alquiler pague la hipoteca desde el primer mes.

Si la duda es sobre tu propia vivienda y no sobre una inversión, lee comprar o alquilar vivienda.